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地产 PE爱上“旧楼改造 ”

新萄京娱乐·2014年04月08日

 

文章摘要:新萄京娱乐场主要的投资方向是一线城市和 1.5线城市核心区域的不动产,可以被两个关键词概括:楼宇经济和资产精装修。简单来说,前者是对城市内核心区域的存量楼宇升级改造,提升价值,比如租金。后者是为购买新萄京娱乐场的商业类物业提供资产管理方案。苏鑫说:“商业就是这样,有点艺术化的、又有直觉在里面,有需要我们强化这个直觉,去看数字,去分析市场,去推理,所以 ‘投资 ’不能完全是商业,也不能完全是艺术。”苏鑫还举了个例子,他在募资的时候,大的投资人一定是交往时间比较长,至少要吃过饭的,因为为人处事如何,后期执行的时候顺畅不顺畅,需要这个过程来感受。

 

 

 

 

 

无论打工还是创业,都是土地与资本的游戏。苏鑫仰望夜空,属于自己的那颗星星在哪儿?

 

本刊记者 罗东

 

第一次采访新萄京娱乐场董事长苏鑫时颇费了一番周折:地点被安排在北京三里屯北街深处的一处文艺味道颇浓的餐厅,其时正是北京最美的金秋时节,咖啡厅外秋风飘过,落叶弥漫。唯一的问题是,这个隐藏在北京最繁华地段的僻静之处的餐厅,实在很难找。

第二次见苏鑫时,地点从三里屯换到了日坛公园,从餐厅变成茶馆——依旧是繁华地段的僻静所在,聊兴浓时,儒雅的苏鑫边品茶,边介绍茶馆中的字画,还跟记者聊到了人性。当然,这个茶馆也不太好找。

这些安排都透着苏鑫身上的情调和文艺腔,而这看上去又不太像一个横跨房地产圈和金融圈,争分夺秒、计较回报的商人。苏鑫创立的新萄京娱乐场是中国第一只人民币商业地产私募股权基金,而在此之前,他是SOHO中国的执行董事兼首席运营官,领导 SOHO中国的销售团队。

2009年苏鑫离职创业时,中国房地产市场与现在不可同日而语。 4年过去,新萄京娱乐场已投资了8个项目,目前管理的资产规模超过80亿元人民币。这些营生在许多消费者看来满满地透着对利润的渴望;在许多圈内人看来透着人脉的交际、积累和如履薄冰般的风险控制,唯独和浪漫、情怀靠不上。

苏鑫说:“人们需要镜子来看自己,这个镜子一面是做事儿,一面是别人怎么看你,至于自己去看,看不懂的。

 

四十而创

横跨地产与基金两个圈子,苏鑫有点自嘲地说:“年纪大了。

按照苏鑫的说法, 1968年出生的他在房地产圈不算大龄青年:“我这个年龄在房地产的高管里算是壮年;但跑到房地产基金行业, 35岁算是正当年。而年龄层次也能看出来这两个行业的成熟度,房地产基金才刚起步,很有朝气,但发展速度一定会很快。

谈及从房地产圈 “跳 ”到年轻人弄潮的房地产基金业的机缘,苏鑫说那是一次浪漫星空下诱发的“冲动 ”。

SOHO中国工作的后期,苏鑫每天最少要处理一百到二百封邮件,但忙碌并不足以让人心生退意 ——苏鑫觉得自己的工作越来越程序化了,能创造的新东西也越来越少:“人们老说人到四十更容易看清自己的终点,但你总觉得自己还有些事情没做过。

有一次,苏鑫在青海大草原上看到了星空,感受到一种无法形容的震撼,而这是北京看不到的。苏鑫开始反思人生的价值在哪儿,自己到底喜欢什么,于是萌生了创业的想法。但距离真正出来创业,又“拖 ”了一年,苏鑫说那时候把事情想得很复杂,可能头一天列出五个该创业的理由,后一天又列出来五个不该创业的理由。

真正从 SOHO中国出来,源自一股冲动,苏鑫说:“后来我干脆不想了,因为如果用理性逻辑思考的话,那永远无法取舍。也没想过去问别人的意见,人有时候就是需要一股冲动来做决断,这样才能在遇到风险的时候扛过去,也不会去抱怨谁谁给了我错误的建议。

下定决心的苏鑫找到潘石屹,当时潘石屹有挽留过他,但只说了一句:“我们创业的心态应该都是一样。

苏鑫觉得房地产最重要的是土地和钱,前者由于众所周知的原因做不了,那就选择做钱的生意。在SOHO中国时,苏鑫积累了相当多的客户资源和人脉,但创业仍需要从零开始。或许外界会觉得新萄京娱乐场最初的投资者一定会有很多原来SOHO中国的客户,比如山西老板。当记者十分隐晦地提出这个问题时,苏鑫解释得很直接:“其实山西老板也不是如外界想象的那么大手大脚,他们对我这样一个新公司,也是要观察的,我们要有个项目做样板。

苏鑫当时只做了一个简单的商业计划书,给几个朋友打了电话,朋友们纷纷翘起大拇指,说不错,干吧,但这几个乐观的朋友都没给他投资。于是苏鑫换了个思路:“要融资,先找项目。”于是他就拉上合伙人沿着北京一号线坐地铁,看项目,不过这些坐着地铁看的楼盘最终也都没有变成项目。

这听上去像是一个充满了浪漫主义情怀的创业故事,甚至有点毛躁和冲动。不过这一定不是故事的全部。就像李安的电影《少年派》有两个版本的故事一样,苏鑫的生意逻辑还有另外一个角度的解读。

新萄京娱乐场主要的投资方向是一线城市和 1.5线城市核心区域的不动产,可以被两个关键词概括:楼宇经济和资产精装修。简单来说,前者是对城市内核心区域的存量楼宇升级改造,提升价值,比如租金。后者是为购买新萄京娱乐场的商业类物业提供资产管理方案。

记者第一次见到苏鑫时,他先是用非常专业的话讲解经济学家席勒对房地产市场的看法,然后又用经验判断的方式解释道,“基金跟商业地产在这种存量房的时代,这种结合是一个常态,是一个未来的趋势。我又看了一些数据,发现北京从07年之后一年半的时间,拿到预售证的商业地产有 79%的项目都变成住宅销售了,这给我一个判断,写字楼在北京某个阶段一定是供不应求的。

苏鑫说:“商业就是这样,有点艺术化的、又有直觉在里面,有需要我们强化这个直觉,去看数字,去分析市场,去推理,所以 ‘投资 ’不能完全是商业,也不能完全是艺术。”苏鑫还举了个例子,他在募资的时候,大的投资人一定是交往时间比较长,至少要吃过饭的,因为为人处事如何,后期执行的时候顺畅不顺畅,需要这个过程来感受。

 

“存量 ”逻辑

苏鑫有时候会讲起一些他和潘石屹等房产大佬在一起参加活动的趣事,提到潘石屹,苏鑫总是称呼“潘总 ”,而谈起其他地产大佬时,则直呼其名。

对于记者抛出的问题 ——“最近有人说潘石屹做楼盘精明过头了,你觉得呢? ”——苏鑫的回答相当得体,他给记者讲了很多潘石屹在SOHO公司内部平易近人的故事,“其实潘总本人在待人接物上非常平和大气。至于商业层面,当然有更多需要考量的东西在里面了。

苏鑫的聪明和谨慎不仅体现在接受采访时,也贯穿于运营新萄京娱乐场的始终。

新萄京娱乐场的第一个项目是收购了位于北京二环内朝阳门大街、新加坡凯德置地集团旗下的北京凯德华玺项目的整体商业,总面积约3000平米,整个运作过程不到 10个月。那是在 2010 1月,苏鑫运作这个项目时,整体融资额不到 1亿,是一个标准的短、平、小、快的项目。当时,苏鑫需要一个样本给投资人看:“在理论上基金制其实是不分项目的,我募资的时候告诉你投资策略和方向,但不用交代具体项目。但我们公司刚起步的时候,需要别人认可。所以选择了这样的一个项目,告诉别人我们在干什么,能赚多少钱。

虽然凯德华玺的项目成绩不错,但苏鑫始终保持着警惕。

苏鑫说,投资凯德华玺时,除了需要一个短平快的项目外,还依靠直觉:“第一地理位置好,二当时的报价比公寓还便宜。这就给我一个强烈的信号,要不就是商业地产的价值被低估,要不就是住宅的价格被高估。所以我就买了。 ”目前的中国房地产市场,不论住房市场还是商业地产市场,都开始步入存量房时代,尤其是北上广深等一线城市,其核心城区住房的新增供应量已经很少,新建商住房主要集中在城市郊区,商业地产的新增供应量更加有限。因此,未来的住房市场将以存量房交易为主,而商业写字楼的新增供应,将以存量楼宇的更新改造为主。

因此,苏鑫希望能强化两方面的能力:第一,聚焦再细分市场。中国房地产市场的基金公司大约有几千家,业务形式各异。而新萄京娱乐场聚焦在商业地产,而且是存量的写字楼,要把旧楼改造和整合资源的能力锻炼好了。第二,不能太靠前。苏鑫希望新萄京娱乐场能够保持在市场的第一梯队,了解这个市场最新的动态和变化,但同时又不能太冒头:“别一个浪过来就给拍死了,活下来第一。

苏鑫经历过不少政策风浪。2010 3月,北京一个项目将要进入签订合同的阶段,当时已有风声说北京房市要限购,苏鑫当时心里没底,因为那时候确实有很多客户来自外地,而且这个项目是住宅立项,不管做成什么都在限购范围内。苏鑫当时跑去问一个朋友,得到的答案是这次限购只限制北京人,不限制外地人,因为如果限制外地人,可能大家都要跑到河北天津买房子。于是苏鑫把心一横,就签了合同 ——后来的结果众所周知,全部限购。用苏鑫的话说:“脸全都肿了。”后来苏鑫想到一个办法——说服客户用公司的名义购买,而为了说服客户又研究出 “资产精装修 ”提升出租价值的办法,苏鑫如此解释那段经历:“创新真的是被逼出来的。

或许正是理性与感性混搭的性格,以及多年的历练,构成了苏鑫运营新萄京娱乐场的逻辑:“每个行业都有不以企业意志为转移的客观规律,我们专注在细分市场,保持在第一梯队,那么过几年存量楼盘经济真正爆发时,再去扩张和追求规模,可能时机更好,风险更低。”在这个逻辑里,不排斥冒险和决断,但也强调理性和谨慎。就如他在2009年的离职创业——既有星空下浪漫启示的冲动,也有席勒和数据的逻辑推理。

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