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周以升:公募REITs、CMBS和私募基金是盘活存量的三驾马车

和讯·2018年04月10日

存量持有企业面临三个核心课题:盘活、发展和建立平台,与之对应,类REITs/CMBS,私募基金和公募REITs正是上述三个课题的钥匙,是存量盘活的三驾马车。资产证券化可成为企业转型和创新融资必要且最佳的工具 ,红星美凯龙即是最佳案例之一。

在过去的二十年中,中国地产蔚为壮观的发展背后是大众住房改善的投资强烈愿望,在房地产的繁荣背后我们分明能看够到散户汹涌的流动性和“去化一切”的情绪。诚然,个人购房容易受营销引导,容易受稀缺性和唯恐错过的情绪支配。而公寓一旦变成持有型物业,其必然要面临完全不同的投资人/退出市场。因此,我们有必要重新审视长租公寓的定价逻辑,而需要与其他商业物业等量齐观了。

实际上,说到商业地产,是不是仅仅是指办公楼、商场,而将住宅置于对立面呢?答案是否定的,在美国成熟市场,出租型公寓是商业地产中最重要的类别。以 REITs为例,按照资产类别计算,公寓REITs可排名第二。什么是商业地产?它是指作为商业用途运营的地产,以区别于用作个人占有用途的地产。其特点是产生持续收入和现金流。可以预见,租赁公寓,与成熟市场一样,将成为中国最重要的商业物业形态。

虽经多年发展,商业地产(包括租赁公寓)几个核心痛点始终没有改变:

第一,库存压力大,2015年3月至2017年3月,商办库存增长30.9%,亟待经营提升;

第二,核心城市传统商务区老化,一亿平方米,10年更新周期;

第三,融资成本高,一线城市物业资本化率约为4%,融资成本约为5%-15%。负杠杆情形非常严重。

第四,流动性、证券化严重不足,退出难。商业物业实物资产和金融产品都缺乏流动性,证券化渗透率为0.0015%。而从美国的历史来看,商业物业私募市场的流动性和证券化市场发展是同步的,互相加强,互为因果。

在美国的商业物业融资结构中,我们能看到CMBS和REITs占有很大比例。中国目前的商业不动产证券化中,已经形成CMBS和类REITs产品双轮驱动之景象,而公募REITs也正在积极推动。

什么是CMBS?它是Commercial Mortgage Backed Securities的英文缩写,指商业房地产抵押贷款支持证券,债权银行以原有的商业抵押贷款为资本,发行证券。简单说来是传统银行房贷的一个替代,是一种比经营性抵押贷款更好用的、在交易所挂牌交易的融资工具;是将一个或者一组非标的商业物业贷款(Loans)加工为分级别的标准化债券(Bonds) 的金融技术。它的特点是融资额度可能更大、效率高、成本低。

什么是类REITs?类REITs可以看做是公募REITs的创业板,通过恰当的结构设计,可出表,且盘活85%以上的资金,并布局未来公募REITs。

REITs观点丨周以升:公募REITs、CMBS和私募基金是盘活存量的三驾马车

原业主可选择通过出表型类REITs盘活存量资产,达到资产真实出表,实现销售收入、降低负债率、优化资产负债表等多重目标。出表型类REITs中,原业主可依旧享有对物业经营控制权,还可通过参与劣后级证券投资,享受物业未来长期增值收益。

新派公寓类REITs正是类REITs的经典案例。其意义除了实现了公寓类REITs的突破外,还有其干净利落的结构设计,真正实现了脱离主体信用,并实现了前手股东的100%的退出。

一张图表概览中国公募REITs的发展之路

REITs观点丨周以升:公募REITs、CMBS和私募基金是盘活存量的三驾马车
 

用一张图表概略描述中国公募REITs的发展脉络。经过启蒙、实验、回归、应时四个阶段的发展,相信中国公募REITs目前正在突破的前夜。

公募REITs在中国已经没有核心障碍:

1、监管规则:证监会、基金业协会力推。

2.、税务:重组税收在某些案例中可以大大缓释(当然税收边界的清晰有助于市场的放量),持有期税务、分红通道可通过结构设计加以优化。

3、估值:专业投资人已经出现,可以进行合理估值。

4、配套融资工具:标准化CMBS已经推出,关键一环已经打通。

5、成熟合格的不动产管理人:市场已涌现越来越多的专业管理人。

持有型物业越来越多的时代,我们应该怎么去重塑商业模式?

存量持有企业面临三个核心课题:盘活、发展和建立平台。与此对应的,类REITs/CMBS,私募基金和公募REITs正是上述三个课题的钥匙,是存量盘活的三驾马车。

观点总结:

1、房住不炒催化行业变革,从增量开发向存量商业物业的转变,是中国经济转型的缩影;

2、CMBS是比经营性抵押贷款更优良的融资工具,类REITs是公募REITs的创业板,可套现85%以上资金,并保留物业经营控制权;

3、公募REITs、CMBS/类REITs和并购基金是新金融的代表,是存量盘活的三驾马车;

4、新萄京娱乐自身以及与合作伙伴的经验可以说明:资产证券化可以成为企业转型和创新融资必要且最佳的工具。红星美凯龙是最佳案例之一。

“当前,我们正从传统粗放式发展的开发时代进入一个精耕细作的存量租赁新时代,商业模式正悄然发生重大变化。在这个新的时代,最优商业模型是否应该是:创新型的企业+创新性的金融工具(证券化)来构造闭环。这个市场有多大规模? 50万亿!”

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