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北京市场月报2016年3月

新萄京娱乐·2017年11月14日

北京“一年”限外令取消,新规助力高端楼宇去库存

2月4日北京市住建委发布《通知》称,自2016年2月4日起,港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的,境外个人(不含港澳台居民和华侨)在境内工作的,可在本市购买一套用于自住的住房;境外机构在我市设立分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)可在本市购买办公所需的非住宅房屋。我国对房地产的行政干预政策陆续退出,放松“限外”是必然趋势。此举将有利于市场信心的培养,利好一、二线城市的中高端住宅,改善北京房地产的结构性问题。

 

央行下调首套房首付比例 ,不限购城市最低20%

2月2日央行发布公告,为进一步支持合理住房消费,促进房地产市场平稳健康发展,按照国务院有关部署,现就个人住房贷款政策有关事项通知如下:在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%。

 

北京市民政局出台新政, 严禁小产权房借机合法化

2月18日北京市民政局出台了《北京市2016年街道(乡镇)养老照料中心建设工作方案》(以下简称《方案》),细化分工和时间表,并对建设流程予以规范。《方案》特别强调各区在确定2016年中心建设项目时,应严格审核和把关,特别是对无房产证和土地证的中心项目,应征询规划、土地等相关部门意见,避免已纳入国土部门重点督查范围、近期规划拆迁范围的建设项目和小产权房转为养老照料中心。

 

中央下调契税和营业税,减税降费进一步利好楼市

2月19日,财政部发布《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》称,针对房地产交易环节契税、营业税进行调整,契税方面:首套房90平方米及以下的减按1%的税率征收,90平方米以上减按1.5%的税率征收;二套房90平方米及以下的减按1%的税率征收,90平方米以上减按2%的税率征收。营业税方面,个人购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售免征营业税。

 

职工住房公积金账户存款利率上调为1.5%

2月21日,中国人民银行、住房城乡建设部、财政部联合印发《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》决定,将职工住房公积金账户存款利率,由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率,调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。此次调整后,职工住房公积金账户存款利率将统一按一年期定期存款基准利率执行,目前为1.50%。

 

2016“首降”来袭!央行宣布降准0.5个百分点

2月29日,央行宣布,自2016年3月1日起,普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,以保持金融体系流动性合理充裕,引导货币信贷平稳适度增长,为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。此次调整后,职工住房公积金账户存款利率将统一按一年期定期存款基准利率执行,目前为1.50%。

 

2月份北京土地成交“量跌价升”,出让金总量同比下降

2月份,北京土地成交7宗,其中五环至六环、六环外各成交3宗,分别占比42.86%;五环内成交1宗,占比为14.29%;

2月份,北京土地成交7宗,其中楼面价1万以内成交3宗,占比42.86%,3万以上成交2宗,占比为28.57%;

2月份,北京土地成交面积共36万㎡,其中绿地拿地面积最高为16.5万㎡,占比45.8%;


2月份,北京土地成交总金额为212.4亿元,其中绿地拿地金额最高为70.1亿元,占比33%;


北京将台乡“准地王”土拍遇冷,绿城联合体举牌一轮火速成交

2月3日,北京土地交易中心仅经过1轮角逐,绿城联合体便以51.35亿元的成交价,外加配建21100平米公共租赁住房的代价摘得将台乡驼房营村地块,溢价率为1.97% ,楼面价为5.5万元/平米,该地块为最近6年出现的第二宗朝阳区五环内住宅用地,起拍价高达50.35亿元,在历史上排名第七。现场吸引了中交绿城九龙仓联合体、招商首创联合体、泰禾地产、万科地产参与竞争。

 

北京猴年土地首拍,大兴黄村地块楼面价4.7万

2月23日,北京土地交易中心经过76轮激烈角逐,最终绿地集团以39亿元+配建1.5万平米自住房的代价摘得大兴区黄村镇地块,溢价率为50%,成交楼面价高达4.7万/平方米,是北京2016年第二宗居住类楼面价3万+地块,也是北京历史上第46宗住宅类土地3万+的地块,未来售价预计在10万/平方米左右。现场吸引了葛洲坝、旭辉、绿地、融创、中铁建万科联合体、龙湖首开联合体在内的9家竞拍主体参与竞争。


闽系房企中骏置业近40亿门头沟“造地王”

2月26日,北京土地交易中心经过76轮9家房企的激烈角逐,最终中骏置地以39.48亿、配建5万平米公租房的代价拿下门头沟龙泉镇地块,经计算纯商品住宅部分实际楼面价高达4.1万/㎡,刷新区域单价纪录。现场吸引了中骏、首创、首开、碧桂园、绿地、绿城住总联合体、万科中铁建平安联合体、金地中建联合体和融创共9家竞标主体参与竞争。

 

销售市场

北京2月份市场整体销售情况

市场印象:2月份北京楼市大势启幕

 

租赁市场

第四季度,受宏观经济不景气影响,北京市场整体需求受到压制。全市甲级写字楼租金稳定在 每平方米每月人民币319.8元,环比小幅上涨0.5%,同比上涨0.9%;

第四季度,北京甲级写字楼市场有两个新项目入市,全市甲级写字楼可租赁存量达到1010万平方米,仍是中国大陆最大的写字楼市场;

第四季度,北京全市净吸纳量达到11万平方米,全年净吸纳量共计42万平方米;全市甲级写字楼空置率仍旧维持低位,环比微降0.1个百分点至3.6%;

未来三年,北京甲级写字楼市场还将有约180万平方米写字楼面积将陆续入市。望京、亚奥等新兴区域将有74万平方米可租赁面积入市,加之近郊区域经 济及基础设施快速发展,预计将进一步加快写字楼市场的去中心趋势。

 

市场热点:星光影视中心

星光视界中心是星光影视园的二期,分为北区和西区两个区,京开高速东侧,南五环以里,距西区仅2公里;

2栋写字楼办公面积约4万平米,标准层1674㎡;配套商业:整体商业面积共1.8万㎡,写字楼1-2层有商业;

目前在售产品享受2万抵10万、以及额外99折购房优惠;

 

市场热点 : 兴创国际中心

兴创国际中心项目位于京开高速与南五环交叉口西北角,北侧一路相隔宜家亚洲旗舰店,坐拥新国门核心;

一期规划有4座写字楼、1座商务酒店、底商以及会所;A栋写字楼户型108-311㎡,主力户型120-137㎡,4.2米层高,物业费23元/平米/月,毛坯房交房,预计2017年底入住;

目前在售产品享受91折购房优惠。 

 


北京一手住宅市场“量跌价升“,供销比大幅上涨,销售额大幅下降

2016年2月北京一手住宅市场成交面积为28.06万㎡,。由于受春节假期的影响销售面积出现大幅下降,环比下降50.4%,同比下降16.4%;2月销售均价为33578元/㎡,环比上涨9.7%,同比增长45.9%。此外,2月份销售总金额仅为94.22亿元,同比下降45.6%,环比增长22.0%;销供比由1月的0.98提高到4.40,短期市场供不应求。

 

北京一手写字楼市场2月份表现疲软,短期市场“供大于求“

2016年2月北京一手写字楼市场成交面积为8.24万㎡。由于受经济下行和春节假期的影响销售面积出现大幅下降,环比下降68.8%,同比增长31.84%;2月销售均价为25082元/㎡,环比上涨5.5%,同比增长16.1%。此外,2月份销售总金额仅为20.66亿元,同比下降67.1%,环比增长53.1%;销供比由1.0月的1.1下降至0.75,短期市场供大于求。


 

北京二手住宅市场“量价齐跌”,去化速度放缓

2016年2月北京二手住宅市场成交面积为140.51万㎡,由于楼市进入春节时段销售面积出现大幅下降,环比下降25.6%,同比下降33.6%;2月销售均价为37553元/㎡,环比上涨3.8%,同比增长8.1%。此外,2月份销售总套数仅为16574套,同比下降22.5%,环比增长34.5%,短期全市去化压力增大。

 

“利好形势“助推楼市重回主流投资市场

在高地价的背景下,2015年北京成交26宗楼面价超过3万元的地块,预计2016年入市的新房将都是单价近10万的高端项目,高端项目的集中入市将助推北京房价结构性上涨,此外北京的供地紧缩也将成为常态,供需关系也将助推北京房价继续上行;

汇率下行、股票市场的震荡、互联网金融企业注册的叫停,将促使商业地产成为唯一安全性投资品;

由于中央目前开始对M2放水,人民币贬值,CPI上涨;大量印刷钞票以抵制索罗斯唱空中国股市、缓解经济不景气的局面,加上能源类企业等企业的不景气,大量的钱会流入国有企业、央企;而一线房地产国企的效益较低,避险意识强,更多地把钱投入风险较低的行业,而房地产是一个风险较低的行业,自然会导致资产市场上的钱大量流入地产行业。
首付款政策放开,即在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%。首付款的放开,对于改善性的需求会大大增加;

限购五年期今年到期,会释放40万人左右需要买房的需求量、按每个家庭100㎡来计算,大概会释放4000万㎡刚需商品房需求量;加上限外令打开,外国人以及港澳台籍可在北京购买住宅,大概有5万人,会释放大概500万㎡需求量,而目前北京市场供应量不超过2000万,加上二手房每年1500万㎡左右的供应量,总共约3500万㎡的供应量,相比于4500万㎡的需求量,是远远满足不了市场的需求量,稀缺性将带动房价快速上涨;

北京南城区域成交量继续高居北京市场前列,丰台区继续成为京城楼市重心;

北京市场高端类项目占比增加,改善型项目占比下滑,刚需项目受高端房冲击较大。

预计2016年全国房地产市场将继续以去库存为主线,分类调控仍将是主要方式。在此背景下,预计2016年,北京仍将继续实行限购政策,但将有所放松,一方面,积极落实国家层面的利好政策,间接放宽调控;另一方面,微调过时性限购措施,稳定楼市发展。从市场走势看,预计2016年,在利好政策的引领下,北京新房市场整体继续向好,但受到高基数、透支消费等因素影响,成交量同比将有所回落,而成交均价则受楼市高端化的驱动,继续攀升。

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